ดร.ประศาสน์ ตั้งมติธรรม
สภาวะตลาดที่อยู่อาศัยปี 2568 อาจกล่าวได้ว่าซบเซารุนแรงต่อเนื่องจากปี 2567 โดยที่จำนวนที่อยู่อาศัยขายได้ของบริษัทจดทะเบียนลดลงจากปีที่แล้วราว 12% ในขณะเดียวกัน จำนวนที่อยู่อาศัยขายได้ในปี 2567 ก็ลดลงจากปี 2566 ในอัตราใกล้เคียงกัน คือ ราว 12% เหมือนกัน การที่ตลาดตกต่อเนื่อง 2 ปี เป็นผลสืบเนื่องมาจากการที่ผู้ประกอบการกระตุ้นตลาดในปี 2565 ที่ประสบความสำเร็จในความพยายามผลักดันบ้านเดี่ยวและบ้านแฝดราคาแพง ผู้ประกอบการคาดว่าจะประสบความสำเร็จอีกในปี 2567 แต่ก็ผิดหวัง
ภาวะเช่นนี้ มีส่วนสัมพันธ์กับตัวแปรเศรษฐกิจอื่น ๆ ด้วยดังแสดงใน Figure 1 การซื้อที่อยู่อาศัยกับรถยนต์มีความสัมพันธ์กันชัดเจนและมีขนาดความผันผวนสูงเหมือนกัน ตัวแปร 2 ตัวข้างต้นยังมีความสัมพันธ์กับการลงทุน ซึ่งจะส่งผลกระทบต่อไปถึงอัตราการขายตัวทางเศรษฐกิจ แต่ว่าความผันผวนของจีดีพีกับการลงทุนจะน้อยกว่าตัวแปรทั้งสองข้างต้นเป็นอย่างมาก พฤติกรรมเช่นนี้อาจอนุมานได้ว่า การซื้อที่อยู่อาศัยกับรถยนต์ขึ้นอยู่กับภาวะเศรษฐกิจและรายได้เป็นอย่างมากและได้รับผลกระทบในขนาดที่มาก ในทางตรงกันข้าม การเปลี่ยนแปลงของรายได้ในทางลบก็จะทำให้ผู้บริโภคหยุดการซื้อที่อยู่อาศัย/รถยนต์ในทันทีเช่นเดียวกันและมีขนาดที่รุนแรง ถ้าจะกล่าวเป็นภาษาชาวบ้านก็คือ ที่อยู่อาศัย/รถยนต์ เป็นของไม่จำเป็นถ้าจะตัดก็ตัดได้ทันที ในขณะเดียวกันรายได้ที่ดีขึ้นก็จะกระตุ้นให้ผู้บริโภคซื้อสินค้าสองอย่างนี้ทันที ในทางเศรษฐศาสตร์ อาจกล่าวได้ว่า สำหรับคนไทยแล้ว permanent income เป็น function ของรายได้ระยะสั้นมากๆ จึงเกิดพฤติกรรมดังที่แสดงใน Figure 1
สิ่งที่น่าสังเกตต่อไปคือ การลงทุนและจีดีพีส่งผลกระทบต่อการขายบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์เพียงเล็กน้อยและบางครั้งก็ไม่มีการความสัมพันธ์กัน สิ่งที่น่าสังเกตยิ่งกว่านั้นคือ ปีใดที่อาคารชุดขายได้ดี จะมีส่วนสัมพันธ์กับตลาดที่อยู่อาศัยโดยรวม โดยเฉพาะอย่างยิ่ง อาจกล่าวได้ว่า การลงทุนเปิดตัวโครงการอาคารชุด จะกระตุ้นให้เกิดการลงทุนต่อเนื่องในระบบเศรษฐกิจ
ดังนั้น ถ้าหากรัฐบาลอยากจะกระตุ้นการลงทุนในระบบเศรษฐกิจ ก็ต้องส่งเสริมการลงทุนโครงการอาคารชุด ซึ่งหมายถึงการผ่อนปรนเงื่อนไขการให้กู้ยืมแก่ผู้ซื้ออาคารชุดด้วย
จำนวนที่อยู่อาศัยขายได้ในปี 2568 มีน้อยเนื่องจากการเปิดโครงการน้อยกว่าปี 2567 เหลือเพียงราวครึ่งหนึ่งเท่านั้น อัตราการขายได้ของที่อยู่อาศัยแนวราบก็ลดลงต่ำกว่าปี 2567 ทั้งหมด มีเพียงอาคารชุดเท่านั้นที่มีอัตราการขายได้ใกล้เคียงกัน โครงการที่หายไปคงเป็นประเภทที่ไม่มั่นใจว่าอัตราการขายจะคุ้มกับการเปิดโครงการหรือไม่
เมื่อดูจาก Figure 1 แล้วจะเห็นได้ว่าภาวะของการลงทุนกับรายได้ประชาชาติแปรผันตามวัฏจักร ในขณะเดียวกันจำนวนที่อยู่อาศัยและรถยนต์ที่ขายได้ก็แปรผันตามวัฏจักรเดียวกัน จีดีพีและการบริโภคของเศรษฐกิจไทยค่อนข้างมีอัตราขยายตัวสม่ำเสมอที่ระดับ 3% ต่อปี มีเพียงการลงทุนเท่านั้นที่คาดเดาได้ยากและมีความผันผวนตามผลกระทบทางการเมืองที่เกิดขึ้น ทิศทางทางการเมืองไทยก็ดูเหมือนจะคาดเดาได้ยากในปี 2569 อย่างไรก็ตาม ทิศทางของภาวะตลาดที่อยู่อาศัยอย่างน้อยที่สุดควรจะเป็นบวกในปี 2569 แม้ว่าอาจจะไม่มากถึงขนาดเฟื่องฟูก็ตาม
